津田沼ザ・タワーは本当に値上がりするのか？ ホストコロナ時代のマンション選び

こんにちくび

生まれてからずっとマンションブロガーの合金です。ブログタイトルもそろそろマンションの食べログ、略してマンログにしちゃおうかな。。。。

突然ですが、津田沼です。総武線快速が停まって、東京駅まで30分で行ける津田沼です。しかも、始発で座っていけます。らしいです。

昨夜、ぼうっとTwitterを眺めていたら、下記のツイートが目に飛び込んできました。マンションブロガー界の神 of God、マンマニーアことマンションマニアさんのTweetでした。

ほんまかいな。。。。エライコッチャエライコッチャエロい子や。。。。

果たして、本当にこんなに濡れ手に泡で儲かるのでしょうか？

株式投資の世界では、フリーランチは存在しないはずです。

という事で、津田沼のタワマンに本当にフリーランチが存在するのか調べてみました。

マンション掲示板の情報から分かった事は、、、

・TTTが略称

・分譲は完了している

・建物も竣工済み

・現在は購入者の内覧が行われている

・入居は人によって違うが、9月頃かららしい

・これまでに2回、キャンセル住戸の販売があった

・今回が3回目のキャンセル住戸販売

・入居前だが既に中古市場に売り物（新古車みたいな感じで、新築未入居）が出ている

・既に2件、中古市場で成約があったらしい

・エントランスにホタルイカがぶら下がっている

こんな感じですね。ところでなんていうか、マンション掲示板って独特の世界ですね。中学受験の掲示板と同じ雰囲気を感じました。まあ、みんな仲良くしようよ。平和が一番だよ。おっぱい。って思いました。

で、掲示板を見ていると現在中古市場で売り出されている物件のリストを毎週updateされている方がいました。素晴らしいです。タイトル「週報」ってのもじわります。。

という事で、このリスト物件の分譲時の価格を調べる事で、分譲価格と中古売出し価格の比較を試みてみました。

分譲価格はここから取得しました。マンションってすごいですね、住民全員の購入価格バレバレなんですね。。。

まずは、坪単価の観点で比較です。

中古市場で価格が上がりやすいのは、坪単価が低い物件かあるいは高い物件か？

坪単価が低い物件ほど、中古で強気の売出し価格を設定していました。

ただ、、、売主の方がだんだん弱気になってきているのが価格改訂から見てとれます。。。

*矢印は同一物件の価格改定

*Y軸は分譲価格に対する中古売り出し価格の値上げ率です

続いて、タワマンといえば高層階からの優雅な眺望が売りかと思います。ということで、階数と売出し価格の関係を。やはり高層階ほど高くなるのかと思ったのですが、、、

あまり関係ないんですね。

続いて、分譲価格と中古売出し価格の関係

これは、やはりというか、低価格帯ほど売り出しが強気ですね。まあ、購入者のボリュームゾーンを考えると、高価格帯の物件はなかなか売れないでしょうからね。

8000万超の2物件、、、誰が買うんですかね。。。。。。

続いて、間取りとの関係を確認です。ファミリー向けの3LDKか、あるいは、単身向けの1LDKか。。。

1LDK 2LDKの売り出しが強気ですね。この辺の間取りは実需というよりは投資目的での購入が多いんですかね。

ただ、、、、買う人本当にいるんですかね？？？

1LDKで成約事例あるみたいですが、コロナ後の現状でも引き合いあるんですかね。。

最後に、方角と中古売り出し価格の関係です。これは意外な結果でした。

やたら北側なんですよね。なんでかなと思ったら、1LDK物件は北側だけにあって、投資目的の購入が北側により多いのかなと。

という事で、ここまでをまとめると、中古市場で売り出し価格が高い物件の特徴は、、

・北側

・低坪単価

・低分譲価格

・1LDK 2LDK

ですね。

で、マンマニーアさんの最初の投稿に戻ります。

これは、分譲価格の115%で転売出来る。というロジックかと思います。

そしてその根拠は、114%で成約している事例だと思います。29F 東 3LDK 分譲時5598 -> 中古成約 6380。

数少ない成約事例を持って、今の相場と言い切ってしまうのは少し乱暴かなと思いますが。。。

ただ、純粋な疑問ですが、この成約はプレコロナだったのではないでしょうか。

*追記　成約はポストコロナだったとのコメント頂きましたー。

ホストコロナの現代においても、価格を維持できるのでしょうか。タワマンセカンダリーマーケットにおいて有望な資金提供者であった津田沼のホストやキャバ嬢といったアッパー層たちは、ホストコロナ時代にはもうそこにはいないと思います。

売り出し物件において価格改定が相次いでいるのは、市場の転換点を示唆しているのではないでしょうか。

株価も雇用もピークアウトした今、不動産だけが上昇を続けると考えるのは、あまりにも楽観的すぎるのではないでしょうか。

参考までに、以前書いた不動産価格に関する記事です。

コロナショックでマンション価格はどこまで下がるのか　その1　これまでの価格推移の振り返り